De NEN 2580 norm is door de Nederlandse overheid in het leven geroepen. Volgens deze norm wordt aangegeven hoe de definities, termen en bepalingsmethoden worden gegeven voor de vloeroppervlakten en verschillende inhouden van gebouwen, of eventueel delen daarvan. Ook voor de oppervlakte van terreinen met een bouwbestemming wordt deze NEN 2580 norm gebruikt. Het doel van deze meting is dat de vergelijkbaarheid van gebouwen verbeterd en er misverstanden bij verkoop of verhuur worden voorkomen. Na het opstellen hiervan, heb je dus een enorm gedetailleerde bouwtekening met daarop de volledige inhoud van het gebouw, of dus een deel daarvan.
Meetrapport met daarin de oppervlakte en inhoud
Nadat je een NEN 2580 meting hebt laten uitvoeren ontvang je een meetrapport met daarin de exacte oppervlakte en inhoud volgens deze normering. Per bouwlaag ontvang je een overzichtelijke plattegrond van de ruimte. Dit helpt misverstanden in de toekomst voorkomen over de inhoud of het oppervlak van het appartement. Voor appartementseigenaren is het dus aangeraden om zo’n NEN 2580 meting te laten uitvoeren. Laat dit wel doen door een professioneel bedrijf, omdat het erg nauw komt.
Waar helpt een NEN 2580 meetrapport nog meer mee?
Zekerheid over de exacte oppervlakte en inhoud van een gebouw of ruimte is een van de meest voorkomende redenen om een NEN 2580 meetrapport aan te vragen, maar een meetrapport helpt ook bij onduidelijkheden over:
– het berekenen en verdelen van de servicekosten in een multi-tenant situatie
– het optimaliseren van de verhouding bruto- en verhuurbare vloeroppervlakte
– efficiënt ruimtegebruik (bijvoorbeeld bij herontwikkeling)
– het berekenen van het erfpachtcanon
– facilitaire (kosten)vraagstukken
– WOZ- en BAG vraagstukken de waardebepaling (taxatie) van een gebouw
– een huurprijsherzieningsprocedure
– het toedelen van gemeenschappelijke ruimten op basis van een sluitende huurdeal specificatie
– fiscale vraagstukken
Marktwaarde verhuurde staat
In de woningwet van 2015 is bepaald dat corporaties hun woningen moeten waarderen op basis van de zogenaamde ‘marktwaarde verhuurde staat.’ Ook dit is in het leven geroepen om de waardebepaling van corporatiewoningen transparant en vergelijkbaar te houden. Hoe deze waardebepaling tot stand moet komen, vertelt het Ministerie van BzK : “ Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen.” Verder zeggen ze dat je, als woningcorporatie, uiterlijk in 2021 (dus voor 1 januari 2022) moet zorgen dat voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hebben. De woningen kunnen dan op basis van de gebruiksoppervlakte getaxeerd worden voor verslagjaar 2021.
Het einddoel voor de afdeling financiën is de beschikking over de gebruiksoppervlakte die is vastgesteld conform de NEN 2580.Omdat onjuiste afmetingen grote invloed hebben op de geschatte marktwaarde hebben deze vaak hoge prioriteit.
Gebruiksoppervlakte vaststellen
De gebruiksoppervlakte kan op verschillende manieren worden vastgesteld:
– Gebruiksoppervlakte wonen
– Gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
– Gebruik je de meting in het kader van de energieprestatie, dan moet je nog steeds de gebruiksoppervlakte van de overige inpandige ruimtes apart berekenen (volgens de meetinstructie). Deze maken volgens de energieprestatie namelijk geen onderdeel uit van de totale gebruiksoppervlakte.
– Volgens metingen in het kader van de energieprestatie (die eveneens de NEN 2580 als onderlegger heeft).
– Op basis van meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde complex.
– De volgende meetgegevens moeten uiteindelijk worden opgeleverd voor de marktwaardering:
Zowel een medewerker van de corporatie zelf als een extern ingehuurde partij mag de woning inmeten. Voorwaarde is wel dat de NEN 2580 of de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. In de praktijk zal het vaakst de meetinstructie worden gebruikt. Voor deze waardering heb je dus de gebruiksoppervlakte nodig. Dit wordt meestal aangeleverd in een zogenaamd ‘NEN 2580 meetrapport.’ Hierin vind je een NEN 2580 meetcertificaat en een meetstaat terug. Zorg dat je gegevens daarom op een toekomstbestendige manier vastlegt, zodat de wijzigingen snel, automatisch en overzichtelijk worden aangepast.